Что станет с ценами на новостройки после перехода на эскроу-счета?

С 1 июля 2019 года приобрести жильё в новостройке можно будет только по системе эскроу-счетов.

Как заявляют власти, эта система позволит перейти от действующего сейчас долевого финансирования строительства к более прогрессивному банковскому проектному финансированию.

Но что, по сути, представляет собой система эскроу-счетов, и так ли она хороша, чтобы стать единственной схемой купли-продажи жилья в новостройках?

Что такое система эскроу-счетов?

Суть этой системы состоит в том, что покупатель квартиры платит деньги не застройщику под финансирование строительства, а открывает эскроу-счёт в уполномоченном банке, куда кладёт свои деньги на покупку квартиры без права возврата денег, за исключением случая невыполнения застройщиком своих обязательств. После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю банк передаёт деньги с эскроу-счёта застройщику в счёт оплаты за квартиру.

Таким образом, застройщик получает деньги за квартиры только после окончания строительства, а до этого момента деньги заморожены в банке.

За чей счёт будет вестись строительство?

У большинства застройщиков, которые сейчас ведут строительство на деньги участников долевого строительства (граждан или юридических лиц), не предусмотрено свободных денег на переход на новую систему.

Чтобы продолжать свою деятельность, застройщики будут вынуждены брать кредиты в банках.

Преимущества новой системы

Главное преимущество системы эскроу-счетов заключается в том, что покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги застройщику только после завершения строительства и оформления соответствующих документов на передаваемую квартиру, а застройщик гарантированно получает оплату за переданную покупателю квартиру.

Выплачивает ли банк проценты по эскроу-счёту?

Следует отметить, что по эскроу-счёту, в отличие от депозитного счета, не начисляются проценты. Поэтому, если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель получит ту же сумму, что и положил изначально. Учитывая инфляцию, а также возможное повышение цен на жильё, на возвращённые деньги покупатель вряд ли сможет приобрести аналогичную квартиру у другого продавца.

Как новая система повлияет на цены на жильё

Во многом цены на жильё будут зависеть от ставок по кредитам на строительство, которые застройщики будут брать у банков. Предполагается, что банковские проценты на такие кредиты будут уменьшаться по мере увеличения средств от покупателей на эскроу-счетах, но от полного освобождении от процентов речь ни в коем случае не идёт.

Система эскроу-счетов сделает невыгодным для застройщиков продажи квартир по низким ценам на стадии строительства, так как застройщик всё равно не будет иметь доступ к средствам покупателя до окончания строительства.

Не исключено, что застройщики будут предлагать квартиры на стадии строительства по такой же цене, как и после окончания строительства, а может ещё и дороже, чтобы предохраниться от рисков роста цен на жильё. Поэтому продажи на стадии строительства, особенно на начальной стадии, могут стать редкостью.

По мнению специалистов в области недвижимости, если c 1 июля 2019 года продажа жилья будет возможна только с использованием механизма эскроу-счетов в нынешнем его понимании, цены на новостройки могут возрасти на 10-30 процентов.

Отношение застройщиков к системе эскроу-счетов

Сейчас застройщики могут работать с эскроу-счетами на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года этот механизм приобретения жилья станет обязательным.

На настоящее время лишь 2 московских застройщика применяют систему эскроу-счетов, включая Группу Компаний ПИК, которая заключила первый договор с использованием механизма эскроу-счёта в этом месяце.

Однако большинство застройщиков считают, что новая система может негативно отразиться на первичном рынке недвижимости, и предлагают смягчить условия системы эскороу-счетов в свою пользу. В частности, они предлагают, чтобы средства покупателей передавались застройщикам не после окончания строительства, а поэтапно, по мере продвижения строительства.