Что будет с ценами на новостройки Москвы в 2022 году?

Как и в конце 2020 года, в 2021 году цены на новостройки Москвы росли быстрыми темпами. В итоге, по подсчётам аналитиков ЦИАН, за 2021 год средняя стоимость квадратного метра в старой Москве выросла на 34% (до 336,1 тысячи рублей) и в Новой Москве – на 21% (до 211,3 тысячи рублей).

Давайте разберёмся, в чём причины быстрого роста цен в конце 2020 года и 2021 году?

Мы постоянно слышим, что главная причина роста цен – программа льготной ипотеки, которая начала действовать с середины 2020 года, но, если разобраться, то она была не единственной и, возможно, даже не самой главной причиной роста цен.

Ключевой причиной роста цен на новостройки Москвы является повышение себестоимости строительства, вызванное следующими факторами:

1. Переход на систему эскроу-счетов, вследствие чего застройщики лишились беспроцентного финансирования со стороны дольщиков и вынуждены брать процентные кредиты в банках на реализацию своих проектов.
2. Удорожание рабочей силы на стройках после введения ограничений и ужесточения медицинских требований на пересечение границ в связи с распространением коронавируса. Как сказал ещё в конце 2020 года вице-премьер Марат Хуснуллин, «зарплату каменщику и штукатуру платят уже 80-90 тысяч, и найти не могут. А год назад платили 40 тысяч».
3. Удорожание стройматериалов и строительной техники. В связи с эпидемией коронавируса цены на импортные материалы и технику значительно возросли. Отечественные производители, пользуясь повышением спроса на свою продукцию не только в России, но и за рубежом, также повысили свои цены. Дополнительный спрос и рост цен на стройматериалы также порождает увеличение объемов загородного строительства, вызванное всё нарастающим желанием городских жителей обзавестись безопасной средой обитания, где можно укрыться от инфекций и прочих опасностей переполненных городов.

А теперь давайте разберемся, что же будет с ценами на новостройки Москвы в 2022 году.

По данным исследовательского отдела компании «Бест-Новострой», в первый месяц 2022 года цена квадратного метра в новостройках комфорт-класса старой Москвы выросла на 1%.

Таким образом, сейчас цены на новостройки Москвы растут, но в несколько раз медленнее, чем в прошлом году.

При этом ставки по ипотеке на квартиры в новостройках Москвы также растут и, как ожидается, в ближайшие месяцы продолжат свой рост.

Сбербанк, который лидирует по объёму выдаваемой ипотеки, с начала февраля 2022 года поднял ставки на ипотеки по основным программам на 1 процентный пункт. За Сбербанкам свои ипотечные ставки скорректировали в большую сторону и другие банки. Таким образом, средняя ставка по коммерческой ипотеке превысила сейчас 10%. По прогнозам экспертов, к середине 2022 ипотечная ставка на квартиры, не подпадающие под льготные программы, достигнет 12%.

Удорожание ипотеки является фактором замедления роста цен, но другая причина сохранения высоких цен – возросшая себестоимость строительства – останется в 2022 году в силе и даже усугубится.

Как подсчитали специалисты рейтингового агентства НКР, стройматериалы в 2022 году, по самому вероятному сценарию, подорожают на 15%. Даже если эпидемия коронавируса закончится в ближайшее время, восстановление производственно-сбытовых цепочек займёт значительное количество времени и снижение цен на стройматериалы и строительную технику в 2022 году маловероятно.

Что касается себестоимости рабочей силы, то власти Москвы готовят меры по ограничению использования труда мигрантов на стройках, что приведет к увеличению расходов на заработную плату.

Так что себестоимость строительство в Москве в 2022 году, по самому вероятному сценарию, будет только расти.

Отсюда вывод:

Ситуация с ростом цен в 2022 году будет примерно такой же, как и в январе 2022 года, то есть цены будут расти примерна на 1% в месяц, что на 1/3 превышает уровень инфляции, и, по итогам всего года, вырастут примерно на 12%.

Бытует мнение, что цены пойдут вниз, если (или когда) платежеспособность населения снизится, но даже в этом случае наиболее вероятно, что застройщики не пойдут на снижение цен, а ограничат выход новых проектов, как они это уже делали в прошлом при возникновении трудностей с реализацией квартир в своих проектах.