Апартаменты: плюсы и минусы
Преимущества и недостатки апартаментов перед обычными квартирами. Стоит ли покупать апартаменты?
Преимущества апартаментов
1. Более низкая цена
Разница в цене между обычными квартирами и апартаментами составляет около 10-15%, хотя в некоторых случаях может достигать и 30%.
Однако в условиях падения доходов населения возрастает предложение недорогого традиционного жилья, благодаря чему разница в стоимости между апартаментами и обычными квартирами снижается.
2. Свобода планировочных решений
Довольно жёсткие требования к планировке и перепланировке для обычных квартир к апартаментам не предъявляются, что вытекает из их правового статуса (нежилые помещения). В частности, в апартаментах нет разграничения на жилые и нежилые зоны, что позволяет организовать помещения различного назначения практически в любых частых апартаментов.
Для сравнения, санузлы и мойки в традиционных квартирах должны размещаться в определённых местах. Есть постановление, запрещающее перенос санузла или кухни на место в квартире, расположенное над жилыми помещениями соседей снизу.
3. Освобождение от налога на имущество в случае использования апартаментов в качестве мастерских, ателье и студий
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ, физические лица, использующие апартаменты исключительно в качестве мастерских, ателье и студий, освобождаются от уплаты налога на имущество.
Недостатки апартаментов
1. Высокие налоги
С точки зрения налогового законодательства апартаменты относятся к «иным помещениям» и в общем случае облагаются налогом на недвижимость по ставке в 2% от кадастровой стоимости.
Для владельцев апартаментов в торгово-офисных центрах Москвы введена льготная ставка в 0,5% от кадастровой стоимости. Однако даже эта ставка существенно превышает ставку налога на имущества на обычные квартиры (0,1 - 0,3% от кадастровой стоимости). При этом для получения льготы апартаменты должны соответствовать ряду требований (смотрите подробнее в статье Правовой и налоговый статус апартаментов в Москве). По состоянию на конец октября 2016 года в список апартаментов Москвы, владельцы которых могут рассчитывать на льготу, вошли лишь 7 объектов.
При покупке апартаментов невозможно получить налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц (освобождение от налога в 13%), который каждый гражданин России может получить раз в жизни при покупке жилья.
2. Пониженные требования к освещённости, шумоизоляции и инсоляции
На апартаменты не распространяются санитарные правила и нормы, установленные для жилых помещений и устанавливающие уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Поэтому застройщики часто не выполнят эти нормы в тех случаях, когда это обеспечивает им экономию средств.
3. Невозможность получить постоянную прописку
Апартаменты на дают права постоянной прописки, которая, в частности, необходима для пользования инфраструктурой города в полной объёме.
Возможна регистрация по месту пребывания в случаях, если апартаменты находятся под управлением специализированных учреждений, к которым относятся гостиницы, дома отдыха и др. В этом случае регистрацию может оформить соответствующее специализированное учреждение. Однако такую регистрация нужно продлевать каждые пять лет.
4. Возможное отсутствие инфраструктуры в окрестностях
Так как апартаменты не относятся к жилью, на них не распространяются и требования по созданию в ближайших окрестностях всей необходимой для жизни инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и др.).
Требования к обеспечению парковочными местами и озеленению придомовой территории для апартаментов ниже, чем для жилых домов.
Также застройщики не обязаны обустраивать прилегающую к комплексу апартаментов территорию для отдыха и занятий спортом взрослых и детей.
5. Возможное соседство с оживлёнными офисами
Часто апартаменты размещаются в одном здании с оживлёнными офисными помещениями, что может создавать неудобства для отдыха и занятий спортом. С особыми проблемами могут столкнуться матери с колясками и маломобильные группы населения.
6. Высокие тарифы на обслуживание
Тарифы на коммунальное обслуживание и содержание здания для владельцев апартаментов обычно выше, чем для собственников традиционных квартир, так как в случае с апартаментами управляющие компании сами устанавливают тарифы. При этом стоимость этих услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам юридических, а не физических лиц.
На апартаменты не распространяются положения Жилищного кодекса о порядке управления общим имуществом здания. Поэтому жители апартаментов не имеют возможности влиять на тарифы, устанавливаемые управляющей компанией.
Как показывает практика, владельцы апартаментов платят за коммунальное обслуживание и содержание здания на 15 – 35% больше, чем собственники обычных квартир.
7. Шум от соседей, использующих апартаменты в качестве мастерских
Несмотря на то, что апартаменты в основном используются для постоянного и временного проживания, они также могут использоваться в качестве мастерских, ателье и студий (что больше соответствует их статусу). В этом случае вы можете стать заложником постоянных шумов со стороны соседних апартаментов-мастерских, так как требования по сохранению тишины, предъявляемые к жителям обычных квартир, на владельцев апартаментов не распространяются.
Также может оказаться, что в силу рода деятельности ваших соседей, в непосредственной близости от вашей квартиры будет перемещаться большое количество незнакомых людей, что будет нарушать уединённость вашего проживания.
8. Опасность проживания в апартаментах, возникших в результате реконструкции бывших промышленных зданий
Часто апартаменты появляются в результате реконструкции старых промышленных зданий, где в прошлом размещались производства, деятельность которых отразилось на экологической безопасности строения и почвы, а также повлияло на прочность несущих конструкций.
Стоит ли покупать апартаменты?
Проживание в апартаментах обходится дороже и связно с определёнными неудобствами, что компенсируется более низкой ценой этого вида жилья. Перед тем, как приобретать апартаменты, вы должны взвесить все за и против, чтобы решить для себя, компенсирует ли более низкая цена на апартаменты все те лишения и неудобства, которые вы будете вынуждены терпеть во время проживания в них.
Многие застройщики и продавцы апартаментов заявляют, что со временем апартаменты можно будет перевести в категорию жилой недвижимости. Но на практике это возможно лишь только в том случае, если они будут удовлетворять всем требованиям к жилой недвижимости. Но апартаменты изначально строятся без соблюдения ряда требований, предъявляемых к жилью. Поэтому перевести апартаменты в жильё обычно либо невозможно, либо требует больших затрат.